Dans une décision inédite du 17 février 2025, le Conseil d’État apporte de très utiles précisions sur l’exécution des lotissements soumis à déclaration préalable en jugeant que :
Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Le premier alinéa de l’article L. 442-14 de ce code dispose que : " Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. " Enfin, l’article R. 424-18 du même code prévoit que : " Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ". Il résulte de ces dispositions que le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme est subordonné à la division effective de l’unité foncière par le transfert, avant l’expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie.
L’intérêt de cette décision est dans les développements soulignés en gras.
Il est ici confirmé qu’une promesse conclue sous condition suspensive d’obtention du permis de construire suffit à considérer le lotissement exécuté à la date de la promesse pour que le pétitionnaire puisse bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme.
Cette position était attendue depuis la décision SARL La Garriguette (CE, 13 juin 2022, n° 452457) qui avait fait penser aux praticiens que cette pratique était condamnée, quand bien même en toute rigueur la conclusion de la promesse n’emporte aucun transfert effectif de la propriété ou de la jouissance, lequel est conditionné à la conclusion de l’acte définitif.
L’admission des promesses sous condition suspensive d’obtention de permis de construire doit être analysée comme une exception au principe de la nécessité d’un transfert définitif à la date du délivrance du permis de construire. Les seules intentions de céder, exprimées par exemple par la modification du cadastre ou la mise en vente de tout ou partie des terrains, ne permettent toutefois pas de regarder cette condition de division effective comme remplie.
L’avenir dira si cette décision de la 1ère chambre jugeant seule aura un jour les honneurs du Recueil Lebon.
