Appliquant la jurisprudence "Commune de Montreuil" relatif au champ d’application d’un permis de construire modificatif (CE, 26 juillet 2022, n°437765), la cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé récemment que des modifications tenant à un changement de destination, la production d’un dossier ERP et la redistribution des espaces d’un projet de villas conservant le même programme de constructions, n’emportent pas un bouleversement tel du projet initial qu’ils en changeraient la nature même, de sorte qu’elles pouvaient être autorisées par le biais d’un permis de construire modificatif.
(…) 12. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial autorise la construction d’un ensemble de villas à usage d’habitation comportant une maison de cinq chambres, deux maisons de deux chambres, six maisons de trois chambres avec une piscine et une jardinière pour chacune, ainsi qu’un espace commun comprenant un spa. Le permis de construire modificatif prévoit le changement de destination du projet en résidence de tourisme, la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres dénommé " Villa Master " sans modification de la hauteur à l’égout et au faitage, la production d’un dossier établissement recevant du public (ERP) ayant conduit à la réalisation d’une aire de retournement pour la sécurité incendie et des modifications architecturales afin notamment de permettre l’accessibilité du projet aux personnes à mobilité réduite. Dans ce contexte, la zone de spa antérieurement en R-1 a été placée en rez-de-chaussée et la modification du projet a induit par ailleurs, une modification des emplacements et une augmentation du nombre de places de stationnement de 34 à 38, une augmentation des espaces verts et des espaces perméables par la modification de l’architecture des six maisons de trois chambres et deux maisons de deux chambres et la réduction de l’ensemble des piscines du projet.
13. En l’espèce en dépit du changement de destination et des modifications mentionnées ci-dessus, le programme des constructions demeure identique à celui du permis initial avec le même nombre de villas et le maintien de l’espace commun pour un total de 2 023,56 m² de surface de plancher contre 2 943 m2 de SHOB et 2 137 m2 de SHON dans le projet initial. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société requérante, ces modifications n’emportent pas un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature alors même qu’elles porteraient sur des éléments tels que l’implantation, les dimensions et la hauteur des constructions. Si le changement de destination du projet en résidence de tourisme implique l’application du régime des ERP, cette circonstance ne saurait à elle seule, compte tenu des modifications en cause, faire obstacle à la délivrance d’un permis de construire modificatif alors au demeurant que la soumission de l’opération projetée au régime des ERP n’est pas à elle seule de nature à la faire regarder comme un équipement hôtelier. Par suite, la société requérante, qui ne soutient ni même n’allègue que la carte d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet feraient obstacle à ces modifications, n’est pas fondée à soutenir que le permis de régularisation en litige consisterait non pas en un permis de construire modificatif mais en un nouveau permis délivré pour un projet distinct.
Écrit par
Clara Bellegarde
Avocate
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